Cinque step per selezionare un professionista nella compravendita immobiliare

È credenza comune che affidarsi ad un’agenzia immobiliare per vendere o affittare un immobile non sia né conveniente né sicuro

Probabilmente per paura di essere fregati o semplicemente per cattive esperienze avute direttamente o raccontate da amici e parenti, rivolgersi ad una agenzia immobiliare è da molti considerato sconveniente, addirittura pericoloso! Paradossalmente, pur essendo un operatore del settore immobiliare, spezzo una lancia a favore di coloro che sostengono che molte agenzie immobiliari non tutelano assolutamente i propri clienti.

Questo accade principalmente perchè chi opera nel settore immobiliare è impreparato e non conosce la materia nella sua complessa burocrazia ne tantomeno il lato commerciale. Per molti anni l’abilitazione allo svolgimento dell’attività di Agente Immobiliare è stata concessa, oltre che tramite un corso con esame finale, di diritto ai diplomati in ragioneria.

Vi chiederete ragioneria? che c’entra con gli immobili! non vi nascondo che io sono tra questi, ma fino da subito mi sono fatto la stessa domanda e mi sono detto, bene sono un Agente Immobiliare ma io non so proprio un bel niente della materia! I miei studi che mi hanno portato ad ottenere di diritto l’abilitazione non mi hanno insegnato assolutamente niente a riguardo! Ho sempre desiderato fare questo lavoro ma cavolo non so farlo!

È stata proprio la mia passione verso questa professione che mi ha portato, prima di iniziare a svolgere la mia attività, a frequentare corsi e seminari formativi che mi permettessero di conoscere la materia a 360 gradi per poter assistere e tutelare i miei clienti.

Il problema è che molti Agenti Immobiliari sono rimasti semplicemente dei ragionieri con un esperienza posticcia fatta sul campo a scapito della propria clientela.

Fortunatamente, da diversi anni, il diritto dei diplomati in ragioneria all’abilitazione di Agente Immobiliare è stato abrogato e per ottenerla è rimasto solo il frequentare un corso con esame finale. Nettamente migliorativo ma per quanto importante un corso ed un esame non può insegnarti tutto, non ti porta a conoscere cosa il mercato vuole e soprattutto cosa il mercato paga!

Ci vuole comunque la passione che ti spinga a completare un percorso formativo, fare bagaglio di ogni esperienza positiva o negativa per migliorarsi continuamente.

Il lavoro di un Agente Immobiliare “specializzato” rimane essenziale per garantire una buona riuscita di un contratto, sia che si tratti di una compravendita che di una locazione

In questa seconda uscita cercherò di darvi delle indicazioni per selezionare un professionista che sia in grado di assisterti e tutelare il tuo capitale.

1. Seleziona da minimo di 3 fino ad un massimo di 5 agenzie immobiliari che si trovano nella stessa provincia dell’immobile da trattare, con la raccomandazione di non limitarti all’agenzia di quartiere credendo che possa essere più agevolata dato che è nella zona perchè spesso non è così. Digita sui più importanti motori di ricerca “Agenzia Immobiliare (luogo di ricerca)” e già dalla scaletta che ti apparirà puoi capire quali sono le agenzie che investono risorse nella rete. Controlla il sito internet, i vari social network ed i vari portali utilizzati dall’agenzia e verifica ogni quanto aggiornano o pubblicano gli immobili. Controlla le recensioni soffermandoti sul numero delle recensioni lasciate dai clienti e soprattutto il commento è importantissimo, non contano le 5 stelline ottenute con una media di 2/3 recensioni che spesso lasciate da parenti ed amici. Scontato dire che sono da scartare immediatamente quelle agenzie che non hanno ancora un sito internet o che non utilizzano i canali social per la promozione del proprio brand o delle offerte. Fatto questo invitale a visionare il tuo immobile.

2. Durante il sopralluogo cerca di capire se l’Agente è intenzionato a prendersi cura del tuo immobile o mira solo al reperire l’incarico ad esempi, fai qualche domanda relativa all’esterno dell’immobile per esempio se prima di entrare si è soffermato ad osservare l’esterno dell’immobile, se ha notato dei particolari fondamentali come la presenza o meno dell’ascensore, la condizione delle facciate e parti a camune e soprattutto il contesto dove l’immobile è inserito, come può altrimenti valutare correttamente l’immobile se non tiene conto di questi fattori fondamentali.

3. Questo punto è passaggio chiave per capire chi avete davanti, la valutazione dell’immobile! ti capiterà, purtroppo, che l’agente immobiliare dopo il sopralluogo ti farà una domanda che ho sempre considerato fatale, ovvero, “ma Lei quanto pensa di realizzare di questo immobile?”, a questo punto ti conviene ringraziare e salutarlo perchè in questa domanda è racchiuso il curriculum del “non professionista”. Questa domanda è sintomatica della non conoscenza dei valori di mercato o non saper come applicargli su quel tipo di immobile, insicurezza personale elemento di non poca importanza per un professionista o peggio ancora qualsiasi cifra gli avete proposta lui la condivide pur di prendere il mandato alla vendita. Ricordati che un immobile collocato sul mercato ad un prezzo non al suo reale valore ti porterà ad avere solo delle conseguenze economiche molto negative.
Se, come dovrebbe, l’agente immobiliare ti indica qual’ è il valore corretto dell’immobile cerca di capire con quale metodo è arrivato a tale conclusione. Il mercato in questo momento è molto complicato e non possiamo limitarci a chiedere quanti metri quadri è l’immobile (spesso senza poi verificarli) ed applicare il classico valore mq indicato dai vari borsini immobiliari, che per altro, dal mio punto di vista sono completamente sbagliati perchè spesso vengono redatti da chi il mercato non lo vive sul campo. In un mercato di questo tipo dobbiamo per forza applicare un sistema di stima comparativa e per farlo è necessario conoscere le compravendite che sono state effettuate in quella zona di immobili similari, capire cosa il mercato in questo momento richiede e cosa non. Ricordati, è sempre il mercato a fare il prezzo non l’Agente Immobiliare.

4. Oggi la burocrazia per la compravendita immobiliare è abbastanza complessa ed un professionista preparato deve conoscerla molto bene e rappresentarla al meglio al cliente per aiutarlo e non farlo trovare in difficoltà. In fase di acquisizione dell’immobile un professionista preparato ti chiederà l’atto di provenienza che non altro che il contratto con cui lo hai acquistato o per il quale ti è pervenuto in caso di successione o donazione. Prendendo in esame proprio questo ultimo esempio, la donazione, devi sapere che un immobile pervenuto per donazione è molto complesso da collocare perchè chi necessita di accedere ad un finanziamento per acquistarlo, e questo chiaramente accade nel 90% dei casi, l’istituto bancario non concederà assolutamente il finanziamento. Inizialmente si faceva riferimento ad una legge del 1942, secondo la quale decadeva il diritto di impugnare una donazione dopo dieci anni dalla morte del donante. La disciplina è stata rivista nel 2005, con una nuova norma che porta a 20 anni il termine del decadimento dei diritti dei legittimatari.
La dilazione dei tempi ha ridotto chiaramente la commerciabilità degli immobili, tanto da indurre il Consiglio Nazionale del Notariato ad auspicare più volte una revisione della normativa. L’atto di provenienza è essenziale in una transazione immobiliare, anche se si tratta di una locazione, pertanto un vero professionista non può non chiederlo.
Importantissimo è la verifica urbanistica e catastale dell’immobile prima ancora di immetterlo sul mercato (vedi uscita n. 1 della Rubrica Immobiliare – quando si decide di vendere o acquistare un immobile è importantissimo verificare preliminarmente la legittimità del bene dal punto di vista urbanistico per non incappare in brutte sorprese una volta che si è già promesso di vendere o acquistare con la conseguente perdita di tempo e soldi – servizio compreso nel pacchetto R-evolution della Francesco Cocchi Maisons. L’Agente Immobiliare deve verificare la posizione urbanistica e catastale del bene in questione, tramite un suo professionista o richiedere che la faccia tu incaricando un tecnico di tua fiducia. Ci sono molto altri ostacoli burocratici, limitazioni o vincoli in una transazione immobiliare ma non voglio annoiarti ne tanto meno impaurirti, perciò passiamo all’ultimo step.

5. Se questi importantissimi step sono stati superati passiamo alla parte finale, la valorizzazione del vostro immobile. Capita molto spesso che durante il primo sopralluogo l’immobile non sia proprio in ordine per essere fotografato e di conseguenza le foto non lo esalterebbero al meglio. Se l’Agente Immobiliare procederà con le foto anche se l’immobile è in disordine, magari fatte al volo col telefonino sappiate che in quegli scatti frettolosi ci sono di solito tanti sacrifici della tua vita. Un vero professionista te lo farà notare con educazione rifissando un ulteriore appuntamento per il servizio fotografico, ti parlerà di Home Staging, Home Restyling o Relooking Home, tutte tecniche finalizzate alla valorizzazione del tuo immobile (vedi wordpress-563072-1814219.cloudwaysapps.com alla pagina Revolution) per riuscire a immetterlo sul mercato come un “prodotto” appetibile e competitivo e collocarlo al miglior prezzo di mercato con tempistiche molto più brevi.
Pretendi che il servizio fotografico venga effettuato con apparecchiature idonee (il cellulare non lo è). Fatti inviare le anteprime delle foto prima che vengano pubblicate. A questo punto chiedi all’Agente Immobiliare che tipo di marketing vuole adottare per promuovere il tuo immobile, se utilizza solo i portali immobiliari oppure altri canali come i social, cartaceo ecc.. Se il lavoro dell’Agente Immobiliare deve limitarsi a fare delle foto, come già detto spesso fatte anche male e pubblicare l’annuncio del vostro immobile sui portali web puoi farlo anche da te!! perchè pagare una commissione!! un vero professionista studia la strategia idonea al tuo immobile per far si che tu possa realizzare il massimo valore di mercato nel minor tempo possibile (vedi wordpress-563072-1814219.cloudwaysapps.com alla pagina Revolution).

Se questi 5 step saranno superati a pieno dall’Agente Immobiliare puoi considerare il tuo interlocutore un Professionista del settore ed affidarti tranquillamente e vedrai che saprà tutelare i tuoi interessi e sarà in grado di risolvere le varie problematiche che spesso si trovano in una transazione immobiliare.

Un professionista ha un costo ma buttarsi da solo in un mercato del quale ne sei completamente digiuno oppure affidarsi ad un improvvisato ti posso garantire che alla fine ti costerà molto di più.

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