Come ho già detto nelle precedenti uscite di questa rubrica immobiliare, investire nel “mattone” è sempre stata una delle più grandi passioni degli italiani.
E’ intrinseco nella nostra cultura avere una casa di proprietà, infatti, circa il 72% della popolazione è proprietaria della casa in cui vive. Ma a contraddistinguerci come amanti del mattone c’è un altro dato interessante, circa un italiano su cinque investe in una seconda casa o da adibire a casa vacanza oppure da concedere in locazione e chiaramente generare redditto, ed è proprio di quest’ultimo caso che mi occuperò in questa uscita.
Molti di voi, purtroppo, si saranno sicuramente imbattuti in una locazione andata male, dove è stato necessario intervenire con uno procedura di sfratto e sicuramente questo vi è costato “tempo” ma sopratutto “denaro”! Oggi esiste una nuova forma di contratto di locazione molto più tutelante per il proprietario, che abbrevia i tempi di recupero dell’immobile concesso in locazione ovvero la locazione per atto pubblico.
Ringrazio l’amico e Notaio Alberto Tullio Lops per il prezioso intervento in questa uscita che ci aiuterà a capire meglio questa nuova forma contrattuale.
SFRATTO ”DIRETTO” SE LA LOCAZIONE VIENE CONCLUSA CON ATTO NOTARILE
a cura di Tullio Alberto Lops
notaio in Pistoia
Abstract: l’atto pubblico rogato dal notaio è titolo esecutivo non soltanto per la riscossione forzata delle somme dovute in base allo stesso, ma anche per l’esecuzione forzata degli obblighi di rilascio. Pertanto, ove occorra procedere allo sfratto di un conduttore moroso o licenziato, il proprietario, senza doversi prima rivolgere al Giudice delle locazioni – con le inevitabili incertezze del caso – potrà rivolgersi direttamente all’Ufficiale Giudiziario.
In questo articolo l’attenzione viene concentrata esclusivamente sullo sfratto, fermo restando che l’atto notarile è ovviamente titolo esecutivo anche per i crediti di denaro.
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Frequentemente i contratti di locazione (sia abitativa che commerciale) vengono conclusi per scrittura privata, su modelli predisposti dagli Avvocati delle parti o dall’Agenzia Immobiliare, la quale ultima spesso si occupa anche della registrazione.
Tale prassi è certamente legittima e corretta, anche se può risultare nei fatti NON non del tutto idonea a tutelare in modo compiuto la posizione della Proprietà.
Infatti, il proprietario è “contraente forte” fino al momento della consegna dell’immobile al conduttore.
Esattamente in questo momento, tuttavia, egli perde la sua posizione di forza: non ha più la disponibilità dell’immobile e, al tempo stesso, non ha ancora percepito i canoni pattuiti.
Per contro, il conduttore è nella detenzione del bene ed ha ancora da pagare l’intero canone pattuito per la locazione.
Per effetto della consegna, insomma, le posizioni si invertono: il proprietario diventa il “contraente debole”, soggetto alle vicende del conduttore, mentre quest’ultimo, anche a causa dei lunghi tempi della Giustizia, si ritrova nella veste “contraente forte”.
Per procedere allo sfratto dell’inquilino moroso in presenza di una semplice scrittura privata registrata, il proprietario dovrà, con il patrocinio di un Avvocato:
A)costituire in mora il conduttore, assegnandogli un termine minimo di 15 giorni per il pagamento dei canoni insoluti;
B)iniziare il procedimento giudiziario di sfratto, e cioè:
1 – intimare lo sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, tenendo presente che tra l’intimazione e l’udienza di convalida deve decorrere un termine di almeno 20 giorni, che può prolungarsi anche oltre 60 giorni in considerazione dei tempi di notifica e del carico degli Uffici Giudiziari;
2 – intervenire all’udienza di convalida, con la precisazione che, in caso di locazioni abitative, l’inquilino può sempre chiedere ed ottenere la concessione di un ulteriore “termine di grazia” non superiore a 90 giorni;
C) A questo punto, si danno due possibilità:
I) il Giudice convalida lo sfratto;
II) il conduttore formula difese che, se ritenute meritevoli di approfondimento, condurranno il Giudice a disporre la continuazione della causa nelle forme e nei tempi (!) del rito ordinario.
Nel primo caso, cioè laddove il Giudice ritenga di convalidare senz’altro lo sfratto, si formerà un idoneo titolo esecutivo (ordinanza) per il rilascio, sulla cui base sarà possibile rivolgersi all’Ufficiale Giudiziario per iniziare lo sfratto “esecutivo”.
Nel secondo caso, invece, sarà necessario (sempre col patrocinio di un Avvocato) portare a termine (quanto meno) tutto il primo grado giudizio, con le relative inevitabili incertezze sui tempi e, soprattutto, sull’esito. Ben potrebbe darsi, infatti, che il Giudice, approfondite le difese formulate dal conduttore, ritenga di NON convalidare lo sfratto.
Laddove, invece, lo sfratto venga convalidato, la relativa sentenza costituirà titolo esecutivo, sulla cui base sarà finalmente possibile rivolgersi all’Ufficiale Giudiziario per iniziare lo sfratto “esecutivo”.
Per procedere allo sfratto dell’inquilino moroso in presenza di una semplice scrittura privata registrata, dunque, la procedura, oltre ad essere lunga e costosa, non fornisce alcuna garanzia di risultato!
Cosa cambia se la locazione viene stipulata davanti al notaio?
L’atto notarile è, al pari della sentenza o dell’ordinanza, titolo esecutivo non soltanto per la riscossione forzata (mediante pignoramento) delle somme dovute in base allo stesso, ma anche per l’esecuzione forzata degli obblighi di rilascio.
Grazie all’intervento del notaio, a ben vedere, viene ristabilito il giusto equilibrio tra le parti.
Infatti, subito dopo il rogito, il notaio rilascia al proprietario la “copia esecutiva” con la quale, verificandosi la morosità del conduttore, il proprietario, senza perdere neppure un giorno in Tribunale, potrà rivolgersi direttamente all’Ufficiale Giudiziario, saltando a piè pari tutta la procedura illustrata ai punti A, B e C) ed avviando lo sfratto esecutivo (ed il recupero coattivo dei canoni insoluti).
Va tenuto presente, da ultimo, che proprio grazie al riequilibrio delle posizioni, il conduttore sarà fortemente incentivato a “comportarsi bene” e ad osservare gli obblighi contrattualmente assunti.
Tullio Alberto Lops
